行政案例 | 街道办认定业主大会废票，法院判决撤销废票认定函
杨银笛律师 广东金美律师事务所 9月25日
判决结果
判决结果
深圳市盐田区人民法院判决：撤销被告深圳市福田区香蜜湖街道办事处以其于2018年9月20日作出的《关于对香蜜苑业主大会废票认定问题的函》为载体，就香蜜苑小区2017年第二次业主大会会议表决票作出的废票认定决定。
一审判决后，被告不服，在法定期内提起上诉，深圳市中级人民法院经过审理，认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，遂驳回上诉，维持原判。
本案由广东金美律师事务所杨银笛律师代理，一审胜诉，二审维持原判，继续胜诉。
案号：（2019）粤0308行初1039号、（2019）粤03行终1577号
案例解读
一、案件基本情况：
原告：深圳市福田区香蜜苑第一届业主委员会
被告：深圳市福田区香蜜湖街道办事处
深圳市福田区香蜜苑小区召开业主大会，对以下两个议题进行了投票表决：1.是否同意续聘现服务物业、授权业委会与之签订物业服务合同；2.是否同意委托业委会以公开招标方式选聘物业服务企业、授权业委会与之签订物业服务合同、业委会编制的《香蜜苑物业管理招标文件》、在深圳市物业管理协会网站发布招标公告、委托招标代理机构进行物业服务招投标活动。
业主大会表决结果为：1.决定不与原物业服务企业续聘（以下简称议题1）；2.同意授权业主委员会以公开招标方式选聘物业服务企业（以下简称议题2）。上述业主大会决定发生法律效力，故原告开展上述议题2相关工作。但是被告以及相关社区工作站却不为原告办理物业企业选聘招标备案手续，使得小区迟迟不能推进物业企业招投标工作。故原告前往询问情况，得知：对议题1、议题2均选择“同意”的表决票有40多张，按废票处理并计入有效票，如此计算则议题2中选择“同意”的表决票不过半、不能办理物业服务企业招投标备案手续。
后被告作出《关于对香蜜苑业主大会废票认定问题的函》（涉案函件），告知原告：物业联席会议研究认为，小区业主大会会议的两个议题表决上均为同意，产生的效果是相互排斥的，无法确认业主的真实意愿。两项议题均投同意的票（以下简称“双同意“票），应按废票处理。“双同意”票从之前分别计入两个议题按有效票计算，到被告发函按废票处理，使得议题2表决结果从”通过“变为”未通过“，这极大地影响了小区业主的合法权益。
二、审判焦点：
1.被诉废票认定决定是否属于行政诉讼受案范围：属于。
理由：被诉废票认定决定实质为撤销业主大会决定的决定，对小区全体业主的合法权益产生实际影响、属于行政诉讼受案范围。
2.本案原告、被告是否适格：适格。
理由：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第十八条第一款：“业主委员会对于行政机关作出的涉及业主共有利益的行政行为，可以自己的名义提起诉讼。”被诉废票认定决定实质撤销了业主大会议题2决定，属于涉及小区全体业主共有利益的行政行为；同时，业主大会议题2决定内容为授权原告从事选聘物业服务企业等事宜，故原告本身亦是被诉废票认定决定的利害关系人，对被诉废票认定决定具有诉权。被告为被诉废票认定决定的作出主体，故被告是适格被告。
3.被诉废票认定决定是否合法：不合法！
理由：
1）被告作为小区所在地的街道办事处，应当在区主管部门指导下，指导、监督小区业主大会的日常活动。被告如经调查认为小区业主大会决定违反法律、法规规定，应当依法予以责令限期改正或者报区主管部门予以撤销，故被告径直作出实质为撤销小区业主大会决定的被诉废票认定决定具有超越职权的法定情形。在案证据、依据不能证明被告具有认定业主大会会议表决票效力的法定职责，其以认定废票方式否定涉案业主大会会议表决票的效力亦缺乏职权依据。
2）据《业主大会表决票》所载，认定为无效票、废票的情形均未包含“双同意”票的情形，在案其他证据和依据也不能证明“双同意”票属于认定为废票的情形，在案证据亦不足以证明“双同意”票“产生的效果是相互排斥的，无法确定业主的真实意愿”这一认定废票理由的成立，故被告认定“双同意”票为废票缺乏相应事实与法律依据。
3）《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第十三条规定：“街道办事处应当根据物业管理工作实际，组织辖区城管、规划土地监察、公安、安监、维稳、信访、环境保护、社区工作站等部门、机构召开物业管理联席会议，协调处理辖区内下列物业管理问题：（一）业主委员会任期已届满但仍未完成换届选举工作的；（二）新老物业服务企业交接中发生矛盾纠纷的；（三）发生其他严重影响物业管理区域稳定和安全情形的。街道办事处组织召开物业管理联席会议可以邀请市、区主管部门进行工作指导，也可以邀请物业服务企业、业主委员会委员、业主列席会议。”在案证据初步证明，被告就涉案业主大会会议表决票效力认定问题，召开了“物业工作联席会议”，并以该会议意见为依据作出被诉废票认定决定。但是，在案证据不能证明涉案业主大会会议表决票效力认定问题涉及《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》第十三条规定的三项情形之一，且被告仅组织该第十三条规定的参会部门、机构中的社区工作站以及作为列席单位的区主管部门参加会议，可见上述“物业工作联席会议”不符合“物业管理联席会议”的法定要件、不具有“物业管理联席会议”的法律效力，故该会议意见不能作为被诉废票认定决定的合法依据。
（素材来源：中国裁判文书网）
香蜜苑业委会与香蜜湖街道办物业管理行政处理纠纷
杨银笛律师点评
杨银笛律师点评
一、在涉案业主大会表决决议已经生效一年多的情况下，香蜜湖街道办及侨香社区工作站仍不为香蜜苑小区业委会选聘物业招投标的备案手续，还出具《关于对香蜜苑业主大会废票认定问题的函》，等于推翻了经过验票、核票、统计公示后生效的业主大会决议。
二、业主大会投票是物业业主的民事权利，行政机关只有在业主大会或业委会违反法律法规的情况下才予以监管；民事主体的意思表示只有存在欺诈、胁迫、显失公平等情况时，才有可能被法院认定为存在非真实意思表示的瑕疵，因此，香蜜湖街道办认定废票的行为已经超过了行政机关的审查范畴。
三、香蜜湖街道办《关于对香蜜苑业主大会废票认定问题的函》直接导致涉案业主大会的议题2被撤销，是一个独立的具体行政行为，属于行政诉讼受案范围。
四、《关于对香蜜苑业主大会废票认定问题的函》是对物业业主行使民事权利的直接干涉，而涉案《关于香蜜苑小区业主大会物业管理招投标备案的答复》是对业委会履行业主大会决定的回应，是对业委会履行职权进行了干涉，可见，该两文件均为独立的具体行政行为，各自均对不同的权利对象产生了直接影响，因此，《关于对香蜜苑业主大会废票认定问题的函》并非香蜜湖街道办在其他行政行为中的过程性行为，而是对小区业主的民事权利产生直接影响的具体行政行为。
《中华人民共和国行政诉讼法》
第七十条 行政行为有下列情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为：
（一）主要证据不足的；
（二）适用法律、法规错误的；
（三）违反法定程序的；
（四）超越职权的；
（五）滥用职权的；
（六）明显不当的。